INVENTÁRIO JUDICIAL E POR ESCRITURA PÚBLICA

O Inventário em nosso País era sempre por via Judicial. Os bens deixados pelo falecido eram arrolados e partilhados por via judicial. Processo comum: distribuição, apresentação de herdeiros, habilitação, declarações diversas, especialmente de bens, recolhimentos de custas, emolumentos, impostos, partilha e Formal de Partilha. Quanto tempo? Não sei!

Na atualidade o Inventário poderá ser feito por Escritura Pública, lavrada e assinada em qualquer Cartório de Notas do Brasil. Não há a obrigatoriedade do espaço territorial de cada Cartório de Notas. Porém, sempre serão respeitados os limites territoriais para o pagamento dos tributos e registros dos bens.

Desde logo deve ficar esclarecido que qualquer Inventário poderá ser feito por via judicial, apesar da opção por Escritura Pública. Porém, nem todos os Inventários poderão seguir a opção por Escritura Pública. Como algumas das restrições ao Inventário por Escritura Pública, nomeamos: existência de testamento da pessoa falecida, incapacidade de herdeiros...

Não cabe aqui examinar a qualidade da segurança entre o Inventário Judicial e aquele feito por Escritura Pública lavrada em Cartório de Notas. Entretanto, o legislador tomou o cuidado para que algumas fases do andamento sejam semelhantes. Apresentação de Certidões, recolhimento de tributos... e a presença obrigatória de um Advogado. Este irá dirigir o processo do Inventário. É o profissional do Direito dando respaldo a todos os atos praticados, como determina a nossa legislação.

Cabe a cada um escolher o caminho a seguir. Quando com liberdade de ação, o Inventário será pelo rito Judiciário ou por Escritura Pública. Porém, os tributos serão recolhidos obedecendo a área territorial da situação dos bens, o mesmo ocorrendo com os respectivos registros, especialmente para os bens imóveis.

O custo de cada Inventário, por via Judicial ou por Escritura Pública, terá algumas compensações: No Judicial o pagamento de Custas e emolumentos; Quando por via Escritura Pública o pagamento de emolumentos cartorários. Os registros serão iguais.

Fica a critério de cada um, quando não houver restrições, levar para casa um FORMAL DE PARTILHA ou uma ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO. Porém, nunca esquecer de proceder aos competentes registros.

O Advogado de sua confiança indicará o melhor.

Quanto a nós, estaremos à sua disposição para tentar analisar as suas dúvidas. Até breve!

FINANCIAMENTO CURTO OPÇÃO PELO CONSÓRCIO

O consórcio tem demonstrado ao longo de décadas ser uma boa opção para a aquisição de bens sejam móveis ou imóveis. Entre os bens móveis temos como destaque automóveis, eletrodomésticos, equipamentos profissionais etc. Quanto aos imóveis, modalidade muito procurada, podem ter como alvo residenciais, comerciais, industriais, terrenos.

Nesta oportunidade, tendo em vista que os financiamentos imobiliários estão escassos, abordaremos o consórcio voltado para aquisição de imóveis em geral e, em particular, a aquisição da casa própria, mostrando vantagens e desvantagens.

Como vantagens temos prazos menores para pagamento e custo muito menor em comparação com os financiamentos imobiliários em geral. Isto acontece pela fixação de grupos com participantes fixos e ausência dos juros cobrados nos financiamentos. O FGTS também poderá ser utilizado para imóveis residenciais, obedecendo regras próprias.

A maior dificuldade entre nós para a adesão ao consórcio está no planejamento, ou melhor, na falta dele. O imediatismo que praticamos para a aquisição de bens, afasta o consórcio. É certo que todos os meses serão contemplados alguns membros do grupo, através de sorteios ou por lances. Porém, é certo que algum será o último e isto está previsto para o encerramento do grupo. Eis aqui a maior desvantagem do consórcio.

Para a utilização do consórcio há a necessidade de mudança de atitude e a fixação de metas reais.

De qualquer forma, nos dias atuais, em que os financiamentos imobiliários estão com restrições de quantidade, percentual de financiamento e de alta de juros, é um bom momento para analisar a modalidade de aquisição de bens através de consórcio.

Lembramos ainda que o consórcio é também uma boa modalidade de formação de reserva financeira.
Pensem nisso. É na época de crises que surgem as grandes oportunidades. Será agora?

Se quiserem comentar, estaremos sempre à disposição. Até o próximo encontro.

LEGALIZAÇÃO DE ACRÉSCIMOS DE ÁREA CONSTRUÍDA

O acréscimo de área construída é muito comum, especialmente em casas. Os acréscimos devem obedecer regras para evitar dificuldades no futuro. Para a pequena reforma e pintura, basta pedir autorização ao poder municipal. Quando há ampliação de área construída é recomendável observar alguns passos para minimizar "traumas da reforma". Principais passos para a reforma:

PASSO 1: Contrate engenheiro, arquiteto ou técnico em edificações. O profissional irá elaborar projeto para o acréscimo e aprová-lo junto ao poder competente, o qual expedirá a autorização (alvará para acréscimos).

PASSO DO 2: Programe o descarte dos resíduos sólidos. Reformas e acréscimos geram muitos materiais a serem descartados. Neste passo o profissional acima dará a devida assessoria.

PASSO 3: Programe o curso da obra, contrate mão de obra, adquira os materiais necessários. Não deixe faltar materiais (o que encarecerá a mão de obra por períodos parados). Evite ter na obra materiais que não irá utilizar de imediato.

PASSO 4: Concluído o acréscimo, obtenha junto ao poder municipal a declaração de conclusão (certidão de legalização, carta de habitação). Este documento deverá conter a área construída que foi acrescentada. Normalmente o profissional contratado já providenciará essa tarefa.

PASSO 5: Dependendo da área acrescida, será necessário solicitar a expedição da Certidão da Previdência Social.

PASSO 6: Concluída a obra, obtidas a Carta de Habitação e a Certidão da Previdência Social, solicite ao Registro de Imóveis competente que faça constar o acréscimo na Matrícula do Imóvel. Como houve toda a tramitação legal do acréscimo, o IPTU já estará retificado e a Matrícula refletirá a nova área construída do seu imóvel.

O roteiro acima é simplesmente exemplificativo e não pretende esgotar todos os passos do acréscimo de área construída. Não analisa qualidade de projeto, materiais e outros.
Se ajudamos em alguma coisa, por pequena que seja, já estamos gratificados. Até a próxima oportunidade.

O IMÓVEL E O ACRÉSCIMO DE ÁREA CONSTRUÍDA

O pretendente à compra de um imóvel algumas vezes depara com situações que deixam dúvidas. A Matrícula do Registro de Imóveis registra uma área construída e o Espelho do IPTU apresenta outra.
Isto ocorre, em geral, por terem sido executados acréscimos ao imóvel original. Essa ampliação de área é comum em casas e dificilmente em apartamentos. Estes até aceitam alterações, porém, dificilmente em área, salvo erro da especificação inicial.

Em casas é muito comum que exista uma área livre no terreno, convite para que seja feita alguma adaptação com aumento de área construída. É a ampliação da cozinha, da sala, de um terraço e até mesmo a construção de uma área nova (dormitório, banheiro. área de serviço).

Essa divergência, na maior partes das vezes, acaba dificultando a transação do imóvel. Como exemplo mais comum temos a venda e compra com financiamento dentro do Sistema Financeiro da Habitação. O vendedor fixa o preço levando em consideração a área total construída naquele momento. O Agente Financeiro irá avaliar o imóvel e encontrará a divergência, que deverá registrar em seu laudo. Esta situação poderá inviabilizar a transação imobiliária. Em alguns casos esses acréscimos foram legalizados junto ao poder municipal e deixaram de ser comunicados ao Registro de Imóveis. Este, ao receber o título para registro encontrará a diferença e levantará a dúvida.

Poderá surgir a pergunta: como pode o Espelho do IPTU registrar área maior do que a constante da Matrícula? A resposta é imediata, curta e convincente: O poder público municipal faz atualizações periódicas para fazer o lançamento do tributo, mesmo que não tenha sido feita a regularização do acréscimo. Outras vezes aprovou a alteração e o contribuinte não deu sequência ao procedimento de legalização. O Registro de Imóveis não recebeu a comunicação para fazer a averbação da alteração de área construída e, com tal, mantém a área original.

O nosso propósito neste nosso trabalho é levantar dúvidas que são muito comuns no mercado imobiliário.

Numa próxima oportunidade daremos o roteiro para a legalização de acréscimos na área edificada.
Apresente suas dúvidas. Procuraremos respondê-las.

DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA POR INSTRUMENTO PARTICULAR

A aquisição de um imóvel, muitas vezes, dá origem a documento por instrumento particular (compromisso de venda e compra, transferência, promessa de cessão etc). Raramente é levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente. A regra é que tal documento é provisório e dará origem a escritura pública. Porém, na prática, há a constatação de que nem sempre é feita a escritura pública.

Um documento por instrumento particular, não levado a registro, pode criar uma deficiência documental de difícil e cara solução, especialmente quando há a geração de sucessivos instrumentos particulares. Do compromisso inicial surgem a cessão e transferência, promessa de cessão e tantos outros. Há o perigo do extravio de um destes documentos intermediários. A morte de um dos contratantes. A ausência da continuidade documental. Temos aí o surgimento de dificuldade e o encarecimento de legalização (buscas de cópias, nem sempre com sucesso, inventários de partes envolvidas nos sucessivos documentos).

Devemos alertar que muitas vezes os documentos particulares não obedecem as regras indispensáveis. Apresentam deficiência na qualificação das partes, na especificação de prazos e formas de pagamento, o que inviabiliza o seu registro no cartório de registro de imóveis competente. Não é demais enfatizar que imóvel deve ser registrado somente no cartório de registro de imóveis. Muitas vezes há o recurso ao registro de títulos e documentos. Este apenas preservará a existência do documento, sem qualquer garantia de continuidade quanto a transação imobiliária.

Nossa recomendação é pela lavratura da competente escritura de venda e compra e o seu registro. Instrumento particular somente como ato inicial para a transação imobiliária (proposta, recibo de sinal, compromisso obedecendo todas as regras legais, para, em caso de qualquer dificuldade na lavratura da escritura, atender as exigências do registro imobiliário para o seu registro, antes da lavratura da escritura).
Não faça economia com a elaboração de documento que envolva aquisição de imóvel. A sua segurança está na documentação sadia.

Devemos registrar que as transações com financiamento imobiliário de agentes financeiros são feitas por instrumento particular, porém, por disposição legal, estes instrumentos tem força de escritura pública.
Invista na aquisição de imóveis, a única moeda forte.

Não esqueça dos documentos.

A IMPORTÂNCIA DA MATRÍCULA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

O profissional ligado ao mercado imobiliário e o pretendente à compra de um imóvel deve, obrigatoriamente, utilizar como primeiro instrumento de sua pesquisa da real situação do imóvel em exame a Matrícula do Registro de Imóveis. Ali estarão registrados todos os atos praticados ao longo do tempo. A publicidade dos atos praticados junto ao registro imobiliário é o espelho do imóvel e de todos os envolvidos. Poderão existir outros atos, compromissos, cessões, promessas de cessão não registrados, porém, o que valerá é o que consta da Matrícula. Na sequência deve ser examinado o Espelho do lançamento do IPTU.

Como nesta oportunidade trataremos especialmente da Matrícula Imobiliária devemos, desde logo, esclarecer a ênfase que damos. A Matrícula registra a continuidade dos atos noticiados em ordem numérica quer seja de registro ou de averbação. Isto garante saber quem é o atual proprietário e seus antecessores e quais foram os passos que levaram à situação atual do imóvel em exame.

De posse da Matrícula (atualizada) saberemos quem deve apresentar documentos pessoais, distribuição de ações, protestos, Receita Federal e os demais de praxe. Dependendo da data da última aquisição, poderá haver a necessidade de pesquisa desses itens também dos antecessores. Às vezes até mais do que um.

Este alerta de hoje pretende chamar a atenção para aqueles compradores que, até tiveram o cuidado de solicitar a assinatura de escritura pública, em cumprimento a instrumento particular ou mesmo no próprio ato da aquisição, porém, por uma questão de insuficiência de recursos no momento, deixaram o registro para mais tarde e acabaram esquecendo ao longo do tempo. E já que é alerta, devemos registrar a prática muito comum de alguns escreventes dos Cartórios de Notas que deixam de alertar para essa necessidade de registro imobiliário. Saem muito fácil. Um carimbo na capa da escritura lavrada registra: Registro pelas partes.

Parece um pouco de exagero de nossa parte levantar este problema. Porém, nos últimos sessenta dias deparamos com vários documentos sem registro e afirmativa dos proprietários de que tudo estava legal, uma vez que foram no Cartório Tal e assinaram a escritura.

Pretendemos cumprir o direito dever de divulgar e transmitir. Junte-se a nós! Questione, apresente suas dúvidas. Procuraremos indicar caminhos...

LAUDÊMIO E AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

             O comprador de imóveis deve tomar certos cuidados para não ter aborrecimentos e, até, prejuízos. Um cuidado especial deve nortear a aquisição quando se tratar de imóveis compreendidos na denominada "faixa de marinha", em que é devido o Laudêmio. Este tributo incide sobre todas as transações com imóveis situados na citada faixa e o custo corresponde a cinco por cento (5%) do valor do cadastro.

                Para o pagamento do Laudêmio é necessário solicitar ao SPU autorização para a transferência ao novo comprador e, após o pagamento, será expedida a respectiva certidão que autoriza a transação. Este documento será registrado na redação da escritura e a Certidão arquivada no Cartório de Notas que lavrar a escritura. O novo comprador deverá solicitar ao SPU a alteração do cadastro para que passe a constar o seu  nome como novo titular.

                Pelo exposto, fica claro o seguinte: a) - o imóvel objeto da transação deve estar cadastrado no SPU em nome do vendedor; b) - após a assinatura de escritura de venda e compra, o novo titular deve apresentá-la e solicitar ao SPU a devida anotação para retificação do cadastro; c) - é esta alteração do cadastro do SPU que garante que o imóvel, atualmente, pertence ao n ovo proprietário e este poderá vendê-lo a terceiro, após o pagamento de novo Laudêmio. Não se pode confundir Laudêmio com Taxa de Ocupação. Esta é de incidência anual e será emitida em nome de quem constar no cadastro do SPU. O Laudêmio incide sobre toda a nova transação com o imóvel.

                Há muitos anos, fomos procurados para intermediar a venda de um imóvel situado na "faixa de marinha". Após pesquisa constamos que esse imóvel era objeto de dezoito (18) cessões e promessas de cessões. Sendo o Laudêmio de cinco por (5%) sobre todas as transações, esse imóvel devia, a título de Laudêmio, noventa por cento (90%) do seu valor cadastrado. Abdicamos da indicação para a intermediação.

                Devemos registrar que fatos como o  noticiado acima ocorriam especialmente pela demora no curso do processo para a transferência. Era muito comum que um processo demorasse cinco (5) anos e mais dois (2) para registrar a apresentação de nova escritura. Hoje o processo de pedido de transferência, se tudo estiver correto, é, praticamente, imediato.

                Devemos sempre constatar qual é a realidade...