DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA POR INSTRUMENTO PARTICULAR

A aquisição de um imóvel, muitas vezes, dá origem a documento por instrumento particular (compromisso de venda e compra, transferência, promessa de cessão etc). Raramente é levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente. A regra é que tal documento é provisório e dará origem a escritura pública. Porém, na prática, há a constatação de que nem sempre é feita a escritura pública.

Um documento por instrumento particular, não levado a registro, pode criar uma deficiência documental de difícil e cara solução, especialmente quando há a geração de sucessivos instrumentos particulares. Do compromisso inicial surgem a cessão e transferência, promessa de cessão e tantos outros. Há o perigo do extravio de um destes documentos intermediários. A morte de um dos contratantes. A ausência da continuidade documental. Temos aí o surgimento de dificuldade e o encarecimento de legalização (buscas de cópias, nem sempre com sucesso, inventários de partes envolvidas nos sucessivos documentos).

Devemos alertar que muitas vezes os documentos particulares não obedecem as regras indispensáveis. Apresentam deficiência na qualificação das partes, na especificação de prazos e formas de pagamento, o que inviabiliza o seu registro no cartório de registro de imóveis competente. Não é demais enfatizar que imóvel deve ser registrado somente no cartório de registro de imóveis. Muitas vezes há o recurso ao registro de títulos e documentos. Este apenas preservará a existência do documento, sem qualquer garantia de continuidade quanto a transação imobiliária.

Nossa recomendação é pela lavratura da competente escritura de venda e compra e o seu registro. Instrumento particular somente como ato inicial para a transação imobiliária (proposta, recibo de sinal, compromisso obedecendo todas as regras legais, para, em caso de qualquer dificuldade na lavratura da escritura, atender as exigências do registro imobiliário para o seu registro, antes da lavratura da escritura).
Não faça economia com a elaboração de documento que envolva aquisição de imóvel. A sua segurança está na documentação sadia.

Devemos registrar que as transações com financiamento imobiliário de agentes financeiros são feitas por instrumento particular, porém, por disposição legal, estes instrumentos tem força de escritura pública.
Invista na aquisição de imóveis, a única moeda forte.

Não esqueça dos documentos.

A IMPORTÂNCIA DA MATRÍCULA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

O profissional ligado ao mercado imobiliário e o pretendente à compra de um imóvel deve, obrigatoriamente, utilizar como primeiro instrumento de sua pesquisa da real situação do imóvel em exame a Matrícula do Registro de Imóveis. Ali estarão registrados todos os atos praticados ao longo do tempo. A publicidade dos atos praticados junto ao registro imobiliário é o espelho do imóvel e de todos os envolvidos. Poderão existir outros atos, compromissos, cessões, promessas de cessão não registrados, porém, o que valerá é o que consta da Matrícula. Na sequência deve ser examinado o Espelho do lançamento do IPTU.

Como nesta oportunidade trataremos especialmente da Matrícula Imobiliária devemos, desde logo, esclarecer a ênfase que damos. A Matrícula registra a continuidade dos atos noticiados em ordem numérica quer seja de registro ou de averbação. Isto garante saber quem é o atual proprietário e seus antecessores e quais foram os passos que levaram à situação atual do imóvel em exame.

De posse da Matrícula (atualizada) saberemos quem deve apresentar documentos pessoais, distribuição de ações, protestos, Receita Federal e os demais de praxe. Dependendo da data da última aquisição, poderá haver a necessidade de pesquisa desses itens também dos antecessores. Às vezes até mais do que um.

Este alerta de hoje pretende chamar a atenção para aqueles compradores que, até tiveram o cuidado de solicitar a assinatura de escritura pública, em cumprimento a instrumento particular ou mesmo no próprio ato da aquisição, porém, por uma questão de insuficiência de recursos no momento, deixaram o registro para mais tarde e acabaram esquecendo ao longo do tempo. E já que é alerta, devemos registrar a prática muito comum de alguns escreventes dos Cartórios de Notas que deixam de alertar para essa necessidade de registro imobiliário. Saem muito fácil. Um carimbo na capa da escritura lavrada registra: Registro pelas partes.

Parece um pouco de exagero de nossa parte levantar este problema. Porém, nos últimos sessenta dias deparamos com vários documentos sem registro e afirmativa dos proprietários de que tudo estava legal, uma vez que foram no Cartório Tal e assinaram a escritura.

Pretendemos cumprir o direito dever de divulgar e transmitir. Junte-se a nós! Questione, apresente suas dúvidas. Procuraremos indicar caminhos...

LAUDÊMIO E AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

             O comprador de imóveis deve tomar certos cuidados para não ter aborrecimentos e, até, prejuízos. Um cuidado especial deve nortear a aquisição quando se tratar de imóveis compreendidos na denominada "faixa de marinha", em que é devido o Laudêmio. Este tributo incide sobre todas as transações com imóveis situados na citada faixa e o custo corresponde a cinco por cento (5%) do valor do cadastro.

                Para o pagamento do Laudêmio é necessário solicitar ao SPU autorização para a transferência ao novo comprador e, após o pagamento, será expedida a respectiva certidão que autoriza a transação. Este documento será registrado na redação da escritura e a Certidão arquivada no Cartório de Notas que lavrar a escritura. O novo comprador deverá solicitar ao SPU a alteração do cadastro para que passe a constar o seu  nome como novo titular.

                Pelo exposto, fica claro o seguinte: a) - o imóvel objeto da transação deve estar cadastrado no SPU em nome do vendedor; b) - após a assinatura de escritura de venda e compra, o novo titular deve apresentá-la e solicitar ao SPU a devida anotação para retificação do cadastro; c) - é esta alteração do cadastro do SPU que garante que o imóvel, atualmente, pertence ao n ovo proprietário e este poderá vendê-lo a terceiro, após o pagamento de novo Laudêmio. Não se pode confundir Laudêmio com Taxa de Ocupação. Esta é de incidência anual e será emitida em nome de quem constar no cadastro do SPU. O Laudêmio incide sobre toda a nova transação com o imóvel.

                Há muitos anos, fomos procurados para intermediar a venda de um imóvel situado na "faixa de marinha". Após pesquisa constamos que esse imóvel era objeto de dezoito (18) cessões e promessas de cessões. Sendo o Laudêmio de cinco por (5%) sobre todas as transações, esse imóvel devia, a título de Laudêmio, noventa por cento (90%) do seu valor cadastrado. Abdicamos da indicação para a intermediação.

                Devemos registrar que fatos como o  noticiado acima ocorriam especialmente pela demora no curso do processo para a transferência. Era muito comum que um processo demorasse cinco (5) anos e mais dois (2) para registrar a apresentação de nova escritura. Hoje o processo de pedido de transferência, se tudo estiver correto, é, praticamente, imediato.

                Devemos sempre constatar qual é a realidade...

O DIREITO-DEVER DE COMPARECER

                 Desde o início desta nossa coluna temos feito referências aos direitos, aos deveres e aos direitos-deveres.

                Nesta oportunidade abordaremos a vida em condomínio e as mais simples atitudes que cada um deve ter dentro da comunidade. Cada vez é maior o número de pessoas que deixaram as suas casas individuais para morarem em prédios em condomínio. Não cabe aqui analisar os motivos, que são os mais variados (praticidade, segurança, etc).

                Ao optar por morar em prédio em condomínio, o cidadão deve estar ciente de seus direitos e deveres perante a comunidade condominial. Não iremos relacionar os vários itens de constantes da Convenção do Condomínio, fundamentada em legislação própria.

                O nosso foco será somente a ASSEMBLÉIA GERAL DO CONDOMÍNIO. Aqui está o topo da vida em condomínio e, quase sempre, é o que recebe menor atenção de cada condômino.

               Ao receberem a convocação para participarem de uma ASSEMBLÉIA GERAL, os condôminos, em sua maioria, já miram desculpas mil para não comparecerem. É o horário..., é a pauta..., é o entendimento da desnecessidade do comparecimento..., tudo será sempre a mesma coisa... e tantos outros.

                Fica aqui o alerta. Diz o ditado popular que: "é o olhar do dono que  engorda o boi"; que poderá ser ampliado segundo a imaginação de cada um. A  ASSEMBLÉIA GERAL sempre foi e sempre será a oportunidade de traçar o rumo do Condomínio. A decisão dos presentes traçará os rumos a serem  seguidos. Aos ausentes restará cumprir a decisão da Assembleia. A qualidade do rumo foi determinada pela reunião dos condôminos.

                O título desta coluna deve sensibilizar cada um dos condôminos. Ao receberem as convocações devem fazer um exame do que está bom e poderá ser melhorado, ou do que está ruim e precisará ser corrigido. Devem programar o comparecimento, a apresentação de sugestões, discutir propostas, ofertar a colaboração. A soma de cada uma das unidades do condomínio, representa um patrimônio de grande valor financeiro que deve ser cuidado para oferecer as melhores condições de vida em comum.

                Na próxima vez, não se omita. Compareça e defenda o bem comum

FAIXA ETÁRIA E A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

Ao longo dos anos constatamos que, dependendo da faixa etária, há migração de uma categoria de imóvel para outra. Esta observação é válida apenas para o imóvel próprio de utilização individual ou de uma família. Não abrange, portanto, os imóveis considerados apenas como investimento patrimonial.

É muito forte o apego à casa própria. Quem casa quer casa ... No início da formação de uma família, para o casal recém casado, não há necessidade de grande área construída. Assim, a procura visa imóvel pequeno, de fácil manutenção.

Com o passar do tempo e o surgimento de filhos, surge o interesse e, até necessidade, de adquirir um imóvel maior. Neste momento a procura será por imóvel que garanta melhor conforto para a família, de maior área construída. É a oportunidade de utilizar a "alavanca" que já tratamos em nossos comentários. Em geral este estágio é mantido por muitos anos.

Os filhos crescem, estudam, chega a formatura, o emprego e nova família em formação. Os anos passam, os pais seguem na contagem dos dias, meses, anos.. e chega a dificuldade na manutenção daquele imóvel que deu origem a uma nova geração, hoje já consolidada em outra família. Devemos alertar que a dificuldade na manutenção não corresponde especificamente à situação financeira do casal hoje novamente sozinho. Por vezes a maior dificuldade está localizada na falta de mão de obra necessária aos vários afazeres para manter o bom estado do imóvel que ficou muito grande para tão poucos.

É a hora de partir para imóvel menor, que exija menos serviços de manutenção. O imóvel atual poderá ser substituído por imóvel menor e, como tal, de menor valor. O casal arrecada o preço, paga o novo imóvel e reforça a reserva financeira. Lembre-se que aqui também funciona a "alavanca". Parte do valor do imóvel, ora vendido, poderá gerar a aquisição de outro imóvel de menor valor destinado à locação como forma de reforço de renda mensal.

De qualquer forma o reforço financeiro implicará em maior tranquilidade e melhor qualidade de vida.

Viva as fases etárias da vida. Desde jovem aprenda a arte da poupança e lembre-se: "TIJOLO, MOEDA FORTE!". O imóvel sempre foi e será a melhor aplicação financeira!

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E A GARANTIA DA FIANÇA LOCATÍCIA

A locação de imóveis, entre nós, implica na contratação de uma garantia. A legislação vigente prevê opções de garantia. O fiador, o depósito caução em dinheiro e/ou de bens móveis ou imóveis e o seguro de fiança locatícia. Quando afirmamos que são opções, devemos afirmar e alertar que somente uma das garantias pode ser contratada. A locação é contratada pelo Contrato de Locação de Imóvel, que pode ser residencial ou não residencial. Já as garantias são contratadas pelo fiador, pelo depósito caução ou pelo seguro de fiança locatícia. Em geral, quando há a figura do fiador ou do depósito de caução a contratação é feita no mesmo instrumento de contratação da locação. Nada impede que a fiança seja contratada em separado, através do termo de fiança, o mesmo ocorrendo com o termo de depósito caução de garantia de aluguel. Já o seguro fiança é contratado através de Apólice de Seguro de Fiança Locatícia.

A legislação vigente incluiu o seguro de fiança locatícia na relação de locação. A contratação é feita por Seguradora devidamente autorizada a operar essa modalidade de seguro. A contratação é onerosa, ou seja, há o pagamento de prêmio de seguro. Para a contratação temos a Seguradora, o Corretor de Seguros, o Segurado que corresponde ao Locador e o Garantido que é o Locatário.

O prêmio do seguro, segundo a legislação vigente, é pago pelo Locatário, no caso o Garantido. O cálculo do seguro é feito levando em consideração a garantia principal, o valor do aluguel e mais outras verbas contratadas (multa por rescisão antecipada, danos ao imóvel, pintura interna e externa, IPTU, despesas de condomínio, consumos de água e energia elétrica). Quanto mais verbas contratadas, maior será o prêmio do seguro.

O Seguro de Fiança Locatícia é uma modalidade de garantia em franca expansão. Apesar do custo do prêmio, dá ao locatário a vantagem de evitar o pedido da fiança a um fiador, geralmente parente ou amigo. Esta solicitação poderá ser negada, ou, quando aceita, gera a reciprocidade em outras modalidades de garantias. Para o locador é uma ótima garantia e poderá até gerar condições favoráveis ao locatário no ato da contratação de locação.

Na contratação da locação de imóvel residencial ou não residencial, recomendamos ao Locador e ao Locatário analisarem a possibilidade de optar pelo Seguro de Fiança Locatícia. Por certo chegarão à conclusão de que é uma forma moderna e vantajosa para ambas as partes e garante uma independência individual.

Em outra oportunidade abordaremos as outras modalidades de garantia de locação.

ALAVANCA PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

Durante nosso longo período de atividade no mercado imobiliário (afinal já se passaram cinquenta e cinco anos), vimos, analisamos, praticamos com sucesso e recomendamos o uso da ALAVANCA PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS.

É uma prática que pede disciplina pessoal. O imóvel de nossos sonhos poderá estar separado por um "querer" e um "poder". Almejamos determinado imóvel, porém, o preço e condições não estão dentro de nossas possibilidades naquele momento. Frisamos "... nossas possibilidades naquele momento". Temos algumas saídas: contrair financiamento que poderá comprometer nossa qualidade de vida excessivamente. Desistir de adquirir qualquer imóvel. Partir para a prática da ALAVANCA, que, com certeza será um sucesso.

Pesquisamos no mercado imobiliário outros imóveis que temos condições de adquirir na oportunidade. Aí encontramos várias opções: um imóvel de menor área; uma localização menos nobre; um usado precisando de pequenas reformas; ... diversas outras situações que poderão estar a nosso favor. Fazemos ressalvas quanto a qualidade de construção e de documentação. Aceite um imóvel mais simples, de menor área, localizado em área menos nobre, porém, não aceite situação de degradação física ou documental.

De posse de um imóvel e decorrido algum tempo partimos para outra ação. Vamos procurar um imóvel que, ainda, poderá não ser aquele de nossos sonhos. O adquirido antes servirá de ALAVANCA para que passemos ao degrau seguinte. Lembre-se: todo o começo de uma longa distância a ser percorrida, começará pelo primeiro passo. O cume de uma escada estará sempre acima do primeiro degrau que precisaremos subir (salvo se existir elevador, porém, também este deverá cumprir o seu trajeto).

A prática da LAVANCA poderá utilizar, aleatoriamente, imóveis habitacionais, comerciais, industriais, terrenos e outros. A meta será sempre partir de um degrau menor para um patamar maior.

A vida dá esse exemplo. Temos as várias fases etárias. Na atividade comercial ou profissional partimos de um ponto básico para o sucesso. Para a aquisição de um imóvel de nossos sonhos poderemos percorrer as várias fase utilizando a ALAVANCA.

Veja, analise e pratique a ALAVANCA PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS e SUCESSO!
Aguardamos você no topo da montanha!