DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA POR INSTRUMENTO PARTICULAR

A aquisição de um imóvel, muitas vezes, dá origem a documento por instrumento particular (compromisso de venda e compra, transferência, promessa de cessão etc). Raramente é levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente. A regra é que tal documento é provisório e dará origem a escritura pública. Porém, na prática, há a constatação de que nem sempre é feita a escritura pública.

Um documento por instrumento particular, não levado a registro, pode criar uma deficiência documental de difícil e cara solução, especialmente quando há a geração de sucessivos instrumentos particulares. Do compromisso inicial surgem a cessão e transferência, promessa de cessão e tantos outros. Há o perigo do extravio de um destes documentos intermediários. A morte de um dos contratantes. A ausência da continuidade documental. Temos aí o surgimento de dificuldade e o encarecimento de legalização (buscas de cópias, nem sempre com sucesso, inventários de partes envolvidas nos sucessivos documentos).

Devemos alertar que muitas vezes os documentos particulares não obedecem as regras indispensáveis. Apresentam deficiência na qualificação das partes, na especificação de prazos e formas de pagamento, o que inviabiliza o seu registro no cartório de registro de imóveis competente. Não é demais enfatizar que imóvel deve ser registrado somente no cartório de registro de imóveis. Muitas vezes há o recurso ao registro de títulos e documentos. Este apenas preservará a existência do documento, sem qualquer garantia de continuidade quanto a transação imobiliária.

Nossa recomendação é pela lavratura da competente escritura de venda e compra e o seu registro. Instrumento particular somente como ato inicial para a transação imobiliária (proposta, recibo de sinal, compromisso obedecendo todas as regras legais, para, em caso de qualquer dificuldade na lavratura da escritura, atender as exigências do registro imobiliário para o seu registro, antes da lavratura da escritura).
Não faça economia com a elaboração de documento que envolva aquisição de imóvel. A sua segurança está na documentação sadia.

Devemos registrar que as transações com financiamento imobiliário de agentes financeiros são feitas por instrumento particular, porém, por disposição legal, estes instrumentos tem força de escritura pública.
Invista na aquisição de imóveis, a única moeda forte.

Não esqueça dos documentos.

A IMPORTÂNCIA DA MATRÍCULA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

O profissional ligado ao mercado imobiliário e o pretendente à compra de um imóvel deve, obrigatoriamente, utilizar como primeiro instrumento de sua pesquisa da real situação do imóvel em exame a Matrícula do Registro de Imóveis. Ali estarão registrados todos os atos praticados ao longo do tempo. A publicidade dos atos praticados junto ao registro imobiliário é o espelho do imóvel e de todos os envolvidos. Poderão existir outros atos, compromissos, cessões, promessas de cessão não registrados, porém, o que valerá é o que consta da Matrícula. Na sequência deve ser examinado o Espelho do lançamento do IPTU.

Como nesta oportunidade trataremos especialmente da Matrícula Imobiliária devemos, desde logo, esclarecer a ênfase que damos. A Matrícula registra a continuidade dos atos noticiados em ordem numérica quer seja de registro ou de averbação. Isto garante saber quem é o atual proprietário e seus antecessores e quais foram os passos que levaram à situação atual do imóvel em exame.

De posse da Matrícula (atualizada) saberemos quem deve apresentar documentos pessoais, distribuição de ações, protestos, Receita Federal e os demais de praxe. Dependendo da data da última aquisição, poderá haver a necessidade de pesquisa desses itens também dos antecessores. Às vezes até mais do que um.

Este alerta de hoje pretende chamar a atenção para aqueles compradores que, até tiveram o cuidado de solicitar a assinatura de escritura pública, em cumprimento a instrumento particular ou mesmo no próprio ato da aquisição, porém, por uma questão de insuficiência de recursos no momento, deixaram o registro para mais tarde e acabaram esquecendo ao longo do tempo. E já que é alerta, devemos registrar a prática muito comum de alguns escreventes dos Cartórios de Notas que deixam de alertar para essa necessidade de registro imobiliário. Saem muito fácil. Um carimbo na capa da escritura lavrada registra: Registro pelas partes.

Parece um pouco de exagero de nossa parte levantar este problema. Porém, nos últimos sessenta dias deparamos com vários documentos sem registro e afirmativa dos proprietários de que tudo estava legal, uma vez que foram no Cartório Tal e assinaram a escritura.

Pretendemos cumprir o direito dever de divulgar e transmitir. Junte-se a nós! Questione, apresente suas dúvidas. Procuraremos indicar caminhos...

LAUDÊMIO E AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

             O comprador de imóveis deve tomar certos cuidados para não ter aborrecimentos e, até, prejuízos. Um cuidado especial deve nortear a aquisição quando se tratar de imóveis compreendidos na denominada "faixa de marinha", em que é devido o Laudêmio. Este tributo incide sobre todas as transações com imóveis situados na citada faixa e o custo corresponde a cinco por cento (5%) do valor do cadastro.

                Para o pagamento do Laudêmio é necessário solicitar ao SPU autorização para a transferência ao novo comprador e, após o pagamento, será expedida a respectiva certidão que autoriza a transação. Este documento será registrado na redação da escritura e a Certidão arquivada no Cartório de Notas que lavrar a escritura. O novo comprador deverá solicitar ao SPU a alteração do cadastro para que passe a constar o seu  nome como novo titular.

                Pelo exposto, fica claro o seguinte: a) - o imóvel objeto da transação deve estar cadastrado no SPU em nome do vendedor; b) - após a assinatura de escritura de venda e compra, o novo titular deve apresentá-la e solicitar ao SPU a devida anotação para retificação do cadastro; c) - é esta alteração do cadastro do SPU que garante que o imóvel, atualmente, pertence ao n ovo proprietário e este poderá vendê-lo a terceiro, após o pagamento de novo Laudêmio. Não se pode confundir Laudêmio com Taxa de Ocupação. Esta é de incidência anual e será emitida em nome de quem constar no cadastro do SPU. O Laudêmio incide sobre toda a nova transação com o imóvel.

                Há muitos anos, fomos procurados para intermediar a venda de um imóvel situado na "faixa de marinha". Após pesquisa constamos que esse imóvel era objeto de dezoito (18) cessões e promessas de cessões. Sendo o Laudêmio de cinco por (5%) sobre todas as transações, esse imóvel devia, a título de Laudêmio, noventa por cento (90%) do seu valor cadastrado. Abdicamos da indicação para a intermediação.

                Devemos registrar que fatos como o  noticiado acima ocorriam especialmente pela demora no curso do processo para a transferência. Era muito comum que um processo demorasse cinco (5) anos e mais dois (2) para registrar a apresentação de nova escritura. Hoje o processo de pedido de transferência, se tudo estiver correto, é, praticamente, imediato.

                Devemos sempre constatar qual é a realidade...