Em matéria de locação temos o direito à Revisional do valor do aluguel. Abrange a locação residencial e não residencial. Poderão comparecer no Polo Ativo tanto os Locadores quanto os Locatários. Igualmente poderão comparecer no polo passivo tanto os Locadores quanto os Locatários. A Revisional do valor do aluguel pode ser positiva ou Negativa. Isto é, poder ter por meta o aumento ou a redução do valor locativo. No primeiro caso os Locadores comparecerão no polo ativo e os Locatários no polo passivo. No segundo caso teremos os Locatários no polo ativo e os Locadores no polo passivo.
Há uma regra fundamental para a Revisional do valor do aluguel: Vigência da Locação há mais de tres (03) anos quando para a primeira revisional e para as seguintes revisionais devem ter decorridos tres (03) anos da anterior. Melhor esclarecendo a Revisional é possível a cada decurso de tres (03) anos da locação.
Também devemos deixar bem claro que a Revisional do aluguel nada tem a ver com as atualizações periódicas do valor locatício, o que, atualmente, acontece a cada doze (12) meses decorridos.
Os Locadores comparecerão no polo ativo e os Locatários no polo passivo quando o aluguel no decorrer do tempo ficou defasado. Isto poderá ocorrer quando existe inflação alta e as autoridades, até para controlar a inflação, fixam valores de atualização em índices mais baixos. Poderá dar margem ao pedido de Revisional positiva quando o imóvel estiver em local que teve alta valorização. De qualquer forma a Revisional positiva terá sempre como meta o aumento do valor locativo vigente naquele momento.
Os Locatários poderão comparecer no polo ativo e os Locadores no polo passivo, quando a meta é reduzir o valor do aluguel então vigente. Como fundamentos poderemos ter, entre outros, a degradação do local do imóvel, a perda de qualidade da atividade.
Justificando a defesa do princípio de parceria em matéria de Locação, que já apresentamos em outras oportunidades, recomendamos a negociação amigável. Haverá melhor entendimento entre as partes e as despesas serão menores, por serem evitados avaliações e custos de processos revisionais.
Não há prazos máximos para o exercício da Revisional. Porém, o valor da revisional de aluguel somente ocorrerá a partir do exercício do direito. Não haverá período de compensação quando o pedido for feito além de tres (03) anos de vigência ou da última revisional. Deve ser respeitado o prazo mínimo da última revisional, ou seja, tres (03) anos, para exercer tal direito.
terça-feira, 24 de março de 2015
quarta-feira, 18 de março de 2015
O CONSÓRCIO COMO FORMAÇÃO DE PATRIMÔNIO
A programação não é muito utilizada entre nós. Somos imediatistas e, como tal, desprezamos a forma aquisitiva de um bem através de Consórcio para obter bens, sejam imóveis ou móveis. Aí, recorremos aos financiamentos para que possamos realizar nossos sonhos. O custo embutido nos financiamentos é muito alto (juros, taxas de abertura de crédito, cadastros, seguros e outros).
Fazendo um planejamento pessoal para a aquisição de bens, poderemos recorrer ao Consórcio que não tem juros embutidos e atualmente as taxas de administração praticadas pelas administradoras de consórcios são relativamente baixas. As parcelas são reajustadas uma vez por ano, por índice previamente ajustado. O Banco Central regulamenta a atividade, o que dá segurança ao consorciado.
A vantagem do financiamento está no imediatismo. Queremos adquirir um bem, vamos ao estabelecimento de crédito e logo estaremos usufruindo daquilo que almejamos. A grande desvantagem é o alto custo que pagaremos pelo financiamento e muitas vezes a prazo muito longo.
A desvantagem do Consórcio é, especialmente, não podermos prever quando iremos adquirir o que pretendemos. Para isso precisamos programar prazos, o que não estamos acostumar a fazer. A grande vantagem é o custo menor e, em geral, prazo para pagamento menor do que o do financiamento.
Fica aqui a sugestão para que seja feito planejamento e que o Consórcio seja considerado uma grande opção como formação de patrimônio.
Queremos deixar registrado que o nosso primeiro fusquinha (azul) foi adquirido através de um Consórcio. Nem precisamos oferecer garantias uma vez que foi a última quota do grupo a ser contemplada. Demorou muito, mas chegou o nosso "fusquinha azul", com uma grande vantagem, já quitado.
Pense nisso. Programe. Coloque no seu alvo o Consórcio para bens imóveis ou para bens móveis.
Até a próxima oportunidade.
Fazendo um planejamento pessoal para a aquisição de bens, poderemos recorrer ao Consórcio que não tem juros embutidos e atualmente as taxas de administração praticadas pelas administradoras de consórcios são relativamente baixas. As parcelas são reajustadas uma vez por ano, por índice previamente ajustado. O Banco Central regulamenta a atividade, o que dá segurança ao consorciado.
A vantagem do financiamento está no imediatismo. Queremos adquirir um bem, vamos ao estabelecimento de crédito e logo estaremos usufruindo daquilo que almejamos. A grande desvantagem é o alto custo que pagaremos pelo financiamento e muitas vezes a prazo muito longo.
A desvantagem do Consórcio é, especialmente, não podermos prever quando iremos adquirir o que pretendemos. Para isso precisamos programar prazos, o que não estamos acostumar a fazer. A grande vantagem é o custo menor e, em geral, prazo para pagamento menor do que o do financiamento.
Fica aqui a sugestão para que seja feito planejamento e que o Consórcio seja considerado uma grande opção como formação de patrimônio.
Queremos deixar registrado que o nosso primeiro fusquinha (azul) foi adquirido através de um Consórcio. Nem precisamos oferecer garantias uma vez que foi a última quota do grupo a ser contemplada. Demorou muito, mas chegou o nosso "fusquinha azul", com uma grande vantagem, já quitado.
Pense nisso. Programe. Coloque no seu alvo o Consórcio para bens imóveis ou para bens móveis.
Até a próxima oportunidade.
quarta-feira, 11 de março de 2015
A LOCAÇÃO E O DIREITO À RENOVATÓRIA
Recebemos algumas solicitações para comentários sobre a Renovatória e também a Revisional no relacionamento locatício.
Nesta oportunidade apreciaremos o direito à RENOVATÓRIA, deixando para outra oportunidade a Revisional.
O direito à RENOVATÓRIA abrange apenas a locação de imóveis não residenciais e tem, sempre, no polo ativo o Locatário (inquilino). Para o exercício da Renovatória devem ser observadas várias condições, entre elas: 1) - Período de cinco anos, por escrito, da locação a ser renovada (cinco anos em contrato único ou soma de vários contratos); 2) - Prova do cumprimento de todas as obrigações do período a renovar (aluguel, IPTU, despesas de condomínio, se for o caso, consumo de água e energia elétrica, seguro etc); 3) - Exercício da mesma atividade no imóvel objeto da renovatória; 4) - Exercício do direito à Renovatória no período de doze (12) a seis (06) meses anteriores ao vencimento do contrato ou soma dos contratos. Este prazo é de decadência. Não exercido o direito, o locador não será obrigado a renovar a locação.
Como dissemos no início da divulgação desta coluna as observações são apresentadas de forma resumida e simples. Recomendamos aos locatários de imóveis não residenciais que consultem seus advogados para maior segurança. Lembrem-se que o não exercício da Renovatória poderá implicar na perda do local de atividade, com todas as consequências e prejuízos.
Defensores da parceria na locação, recomendamos que os locatários de imóveis não residenciais, com direito à Renovatória (prazo contratual, por escrito, mínimo de cinco anos e outras condições acima), ao iniciar-se o último ano do prazo contratual (contrato único ou soma de contratos), procurem os locadores e iniciem conversações visando à renovação amigável e sempre por escrito, do novo período de cinco (05) anos de locação, sempre por novo contrato ou termo aditivo a contrato de locação. A Renovatória, por via amigável, tem como vantagens o bom relacionamento entre locadores e locatários e redução de custos.
O período de "namoro" poderá ser estendido até quatro (04) ou cinco (05) meses, no máximo. Não sendo atingido o fim almejado, os locatários deverão partir para a Renovatória por via judicial, contratando advogados de sua confiança. Alertamos para que a contratação de advogados deve ser feita com antecedência de sessenta (60) a trinta (30) dias antes do prazo fatal para a propositura de Renovatória. Há necessidade de que os advogados contratados tenham tempo hábil para o exame documental. Lembramos que o prazo é fatal e os advogados não são "taxis" parados no ponto ou em percurso pela cidade.
Nesta oportunidade apreciaremos o direito à RENOVATÓRIA, deixando para outra oportunidade a Revisional.
O direito à RENOVATÓRIA abrange apenas a locação de imóveis não residenciais e tem, sempre, no polo ativo o Locatário (inquilino). Para o exercício da Renovatória devem ser observadas várias condições, entre elas: 1) - Período de cinco anos, por escrito, da locação a ser renovada (cinco anos em contrato único ou soma de vários contratos); 2) - Prova do cumprimento de todas as obrigações do período a renovar (aluguel, IPTU, despesas de condomínio, se for o caso, consumo de água e energia elétrica, seguro etc); 3) - Exercício da mesma atividade no imóvel objeto da renovatória; 4) - Exercício do direito à Renovatória no período de doze (12) a seis (06) meses anteriores ao vencimento do contrato ou soma dos contratos. Este prazo é de decadência. Não exercido o direito, o locador não será obrigado a renovar a locação.
Como dissemos no início da divulgação desta coluna as observações são apresentadas de forma resumida e simples. Recomendamos aos locatários de imóveis não residenciais que consultem seus advogados para maior segurança. Lembrem-se que o não exercício da Renovatória poderá implicar na perda do local de atividade, com todas as consequências e prejuízos.
Defensores da parceria na locação, recomendamos que os locatários de imóveis não residenciais, com direito à Renovatória (prazo contratual, por escrito, mínimo de cinco anos e outras condições acima), ao iniciar-se o último ano do prazo contratual (contrato único ou soma de contratos), procurem os locadores e iniciem conversações visando à renovação amigável e sempre por escrito, do novo período de cinco (05) anos de locação, sempre por novo contrato ou termo aditivo a contrato de locação. A Renovatória, por via amigável, tem como vantagens o bom relacionamento entre locadores e locatários e redução de custos.
O período de "namoro" poderá ser estendido até quatro (04) ou cinco (05) meses, no máximo. Não sendo atingido o fim almejado, os locatários deverão partir para a Renovatória por via judicial, contratando advogados de sua confiança. Alertamos para que a contratação de advogados deve ser feita com antecedência de sessenta (60) a trinta (30) dias antes do prazo fatal para a propositura de Renovatória. Há necessidade de que os advogados contratados tenham tempo hábil para o exame documental. Lembramos que o prazo é fatal e os advogados não são "taxis" parados no ponto ou em percurso pela cidade.
terça-feira, 3 de março de 2015
CORRETOR DE IMÓVEIS - PROFISSÃO PROGRESSO
O corretor de imóveis é o grande agente do progresso do nosso País ao atuar num ramo de atividade de forte peso na economia nacional. Devemos destacar que não é apenas o volume dentro da economia mas, especialmente, a responsabilidade social de sua atividade. É um dos agentes do bem estar social.
Para que possa atuar deve estar inscrito em um Conselho Regional, no caso o Estado de São Paulo, CRECI-SP. Devemos, desde logo, afirmar que o Conselho Regional de Corretores de Imóveis não é um órgão de proteção do corretor de imóveis e sim de defesa e proteção da sociedade. Disciplina a atividade que deve obedecer aos preceitos legais e éticos.
Há profissionais da corretagem imobiliária e também parte da sociedade que entendem que o CRECI/SP é órgão protetor do corretor de imóveis. Esta confusão tem uma razão de ser. A defesa do corretor de imóveis deveria ser apenas do Sindicato ou Associação da categoria, restando ao CRECI/SP a sua missão de inscrever e fiscalizar o profissional, fazendo-o cumprir a Lei que rege a profissão e os Regulamentos, obediência aos princípios éticos. Porém, o Conselho quer ter profissionais de qualidade que ofereçam maior segurança à sociedade. É o que acontece em nosso Estado. O CRECI/SP não abre mão de suas prerrogativas (inscrição, cumprimento da lei e regulamentos, respeito à ética), porém, usa todo o seu potencial para oferecer conhecimento e ter o melhor profissional da corretem imobiliária. É por isso que promove cursos, encontros, levantamentos estatísticos, portal e tantas outras atividades de apoio que criam a falsa imagem de que é uma entidade protetora da profissão.
A sociedade em geral deve, preferencialmente, utilizar os serviços do Corretor de Imóveis. Por certo terá maior segurança. Além de contar com conhecimentos para levar a bom cabo cada transação imobiliária, o corretor atuará com responsabilidade, honestidade e ética. Se falhar em qualquer um destes itens responderá perante o Conselho, quer de ofício, quer por provocação do prejudicado. Os honorários (comissão) a que faz jus pelos serviços prestados representa muito pouco na formação do preço final do imóvel ou de outros serviços.
O ideal para a saúde do mercado imobiliário seria a exclusividade. O corretor receberia a autorização em caráter exclusivo e, se necessário, negociaria a parceria com outro profissional, respondendo ele diretamente perante o proprietário. Este teria maior segurança e mais efetividade na conclusão do negócio. A ausência da exclusividade leva à multiplicidade de vários profissionais trabalhando o mesmo imóvel. Pior do que isto é quando o proprietário fixa um "preço em sua mão". A partir deste instante nem ele mesmo sabe qual é o preço pelo qual está sendo oferecido o seu imóvel. Isto deprecia o bem imobiliário. Está em vários lugares e nem sempre com o mesmo preço.
Esta manifestação tem como meta a conscientização da sociedade como um todo e, em especial, o Corretor de Imóveis. Devemos ter sempre em mente a grandiosidade da nossa profissão, que será cada vez mais respeitada, contando para isso com a honestidade e a ética com que atuamos.
Unamos nossas forças, sociedade e profissionais, tendo como lema: "Corretor de Imóveis - Profissão Progresso", oferecendo o que tem de melhor para o desenvolvimento do Brasil!
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